Слайд 8. Методы оценки интеллектуальной собственности

• восстановительная стоимость,

• стоимость дисконтированных доходов,

• рыночная стоимость,

• приращение стоимости.

Восстановительная стоимость определяет стоимость возмещения собственности. Практически стоимость возмещения интеллектуальной собственности равна стоимости научно-исследовательской разработки, хотя теоретически они отличаются (стоимость разработки - это фактическая стоимость, то, чего действительно стоило разработать технологию в то время, когда она разрабатывалась, а восстановительная стоимость - это оценка стоимости достижения такого же результата сейчас; эти цифры могут сильно отличаться). Восстановительная стоимость - это сумма расходов на исследования, эксперименты, документацию, услуги юристов в текущих ценах. Недостаток этого метода в том, что он предполагает одинаковую отдачу от каждого доллара, вложенного в научно-исследовательские работы. Ошибочность такого предположения очевидна. Следуя его логике, можно прийти к выводу, что дорогостоящий провал стоит дороже успеха, достигнутого при небольших затратах. Однако, поскольку восстановительная стоимость базируется только на точных, проверяемых подлинных данных, ее очень любят некоторые бухгалтеры.

Пример неудачного использования данной теории: попытка разработать самолет на ядерном топливе была, наверное, самым дорогостоящим провалом среди научно-исследовательских работ последних десятилетий. Согласно методу восстановительной стоимости, конечный результат этой разработки должен стоить миллиарды долларов (хотя никто не даст за него и цента).

Стоимость дисконтированных доходов. Оценка интеллектуальной собственности методом дисконтированных доходов основана на предположении, что собственность будет продуцировать поток доходов. Если собственность лицензирована, ее владелец будет получать доходы в форме роялти. Можно определить сроки поступления этих роялти и их сумму в текущих ценах. Естественно, расчетные значения сильно зависят от процентной ставки, отражающей степень риска и являющейся ценным инструментом управления доходами. Использование метода дисконтированных доходов для оценки интеллектуальной собственности наиболее наглядно в случае, когда ее обладатель сам не использует патентованную технологию и не запрещает ее использование конкурентами. В этом случае интеллектуальная собственность не имеет для ее владельца никакой другой стоимости, кроме потока приносимых доходов. Если же собственник интеллектуальной собственности конкурирует на рынке данной технологии, определить стоимость этой собственности становится гораздо сложнее.

Рыночная стоимость. Этот подход очень хорошо работает для оценки недвижимости, но его очень трудно применить для оценки патентов. Поскольку, по определению, все Патентованные изобретения уникальны, практически нельзя найти патент, существенно похожий на тот, который мы оцениваем. Более того, отсутствует эффективный рынок патентов - даже если мы найдем подобный патент, у нас не будет информации о ценах последних продаж таких патентов. Получается, что метод оценки рыночной стоимости хорошо работает для домов, но не для патентов.

Приращение стоимости. Интеллектуальная собственность увеличивает стоимость предприятия. Приращение стоимости - это разница между стоимостью предприятия с учетом этой собственности и его стоимостью без нее (теоретически это поражает своей простотой, но сложно применяется на практике). Рассмотрим случай, когда владелец патента использует патентованный процесс для производства продукции, продаваемой на рынке. Предположим сначала, что фирма не лицензирует эту технологию. По методу дисконтированных доходов эта собственность не имеет стоимости. Если подойти с позиции здравого смысла (этот старый метод иногда работает лучше всех других), можно, например, считать доходом сумму экономии средств благодаря использованию технологии. Стоимость патента (приращение стоимости предприятия) при таком подходе равна экономии средств (сумме будущих периодических поступлений доходов с учетом процентной ставки).

Если использование технологии привело к созданию нового дорогостоящего продукта, увеличение цены также можно истолковать как источник доходов. Добавив немного воображения к здравому смыслу, можно считать доходом сумму роялти, которую предприятие вынуждено было бы платить по исключительной лицензии, окажись собственником патента на технологию другая фирма. Однако этот чисто теоретический подход не отделяет стоимость технологии от стоимости интеллектуальной собственности.

Если фирма не обладает исключительными правами на технологию (например, технология не запатентована и не защищена как секрет производства), фирма может ее использовать, но так же свободно ее могут использовать и конкуренты. Конкуренция определенным образом повлияет на размер сегмента рынка и цены, которым фирме придется довольствоваться. Например, фармацевтические компании, как правило, теряют половину своего сегмента рынка, когда истекает срок патентной защиты лекарства, и первоначальный производитель начинает выпускать "безымянное" лекарство. Если из расчёта годовой прибыли фирмы в условиях монополии вычесть прогнозируемый объем прибыли в условиях конкуренции (при использовании той же технологии), полученная разность будет равна стоимости, созданной за год интеллектуальной стоимостью. Суммарная стоимость этих разностей за все годы жизни интеллектуальной собственности определяет ее полную стоимость.

Модель остаточной стоимости. Она представляет собой один из вариантов модели приращения стоимости. Ее отличительная особенность -- определение стоимости всей интеллектуальной собственности фирмы, а не отдельного компонента. Более того, она применима только в случае прибыльного бизнеса. Следовательно, она обладает некоторыми ограничениями. Однако она устраивает налоговую службу, и хотя бы поэтому заслуживает описания.

Первый шаг модели остаточной стоимости -- определение прибыли предприятия, полученной благодаря интеллектуальной собственности. Затем эта прибыль дисконтируется с использованием процентной ставки, учитывающей риски, связанные с бизнесом фирмы. Прибыль, полученная благодаря интеллектуальной собственности, определяется вычитанием из общей прибыли фирм суммы прибыли от ее материальных активов. Последняя вычисляется применением средней нормы прибыли в отрасли к стоимости материальных активов фирмы.

Цены на землю.

К моделям оценки земли относят:

Нормативный метод заключается в определении нормативной цены земли. Используется при передаче, выкупе земли в собственность, установлении общей совместной (долевой) собственности сверх бесплатной нормы, передаче по наследству или дарении, получении кредита под залог, изъятии для государственных или общественных нужд.

Земли городов оцениваются с учетом плотности застройки, престижности района, характера окружающего землепользования, экологического состояния, инженерно-транспортного обустройства и др. Земли разделяют на зоны, дифференцированные по базовым ставкам земельного налога и нормативной цене земли (Закон РФ «О плате за землю»). Нормативная цена земли фиксируется в Земельном кадастре.

Основа определения нормативной цены земли: ставки земельного налога и повышающие коэффициенты, льготы по земельному налогу не учитываются.

Часто необходимо оценить объект, состоящий из здания и земельного участка, когда на последний имеются только права аренды. В этом случае в качестве стоимости земли можно учесть затраты на отвод земельного участка под строительство.

В рыночных условиях при наличии необходимой информации целесообразно применять методы, основанные на анализе рыночных данных. Распоряжением МинИмущества России от 07.03.2002 № 568-р утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод капитализации земельной ренты, метод распределения, метод остатка, метод разбивки на участки.

Метод сравнения продаж является наиболее простым и эффективным методом оценки, может использоваться для оценки и фактически свободной, и предположительно вакантной земли; позволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Общепринятые элементы сравнения для земельных участков: права собственности, условия финансирования, особые условия продажи, рыночные условия (изменяются во времени), месторасположение (расстояние от города и дорог, характеристика окружения), условия зонирования, физические характеристики (размер, форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф), доступные коммунальные услуги, экономические характеристики, наилучшее и наиболее эффективное использование. При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости. Особую категорию представляют собой городские земли, на их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы.

Метод капитализации земельной ренты основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может капитализироваться в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый из анализа рынка. Исходные данные для капитализации получают из сравнения продаж арендованной земли и величин арендной платы.

Основные факторы, влияющие на величину арендной ставки земельного участка: характеристики местоположения, размер, форма, окружающий тип землепользования, транспортная доступность, инженерное оборудование.

Однако в России в аренду, главным образом, сдаются земли государственного и муниципального фонда, и величина арендной платы рассчитывается в соответствии с нормативной ценой земли, не эквивалентной ее рыночной стоимости. В настоящее время предпринимаются попытки аренды земель по ее рыночной стоимости, но еще рано говорить об объективности результатов практического применения метода капитализации земельной ренты.

Метод распределения (метод соотношения, соотнесения, allocation) – определение составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе. Метод основан на принципе вклада и утверждении того, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и построек. Наиболее достоверно это соотношение для новых построек, они близки к варианту лучшего и наиболее эффективного использования. Чем больше возраст зданий, тем больше величина отношения стоимости земли к общей стоимости собственности.

Для применения метода требуются достоверные статистические данные о соотношении стоимостей земли и всей собственности конкретного типа недвижимости на заданном рынке. Однако метод редко применяется даже на развитых рынках, так как обладает низкой достоверностью. Применение метода оправдано в условиях недостаточности информации о продажах земельных участков. Получаемые значения считаются ориентировочными.

Метод выделения (извлечения) применяется для оценки застроенных земельных участков, если есть информация о ценах сделок аналогичными объектами недвижимости. Улучшения земельного участка соответствуют его наиболее эффективному использованию. Метод предполагает следующую последовательность действий:

• определение элементов сравнения объектов;

• определение отличий каждого аналога от объекта оценки;

• расчет и внесение корректировок по каждому из элементов сравнения;

• расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

• расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

• расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Метод остатка основан на технике инвестиционной группы для физических составляющих. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Стоимость земли определяют в результате капитализации части дохода, относящегося к земле.

Для определения стоимости земельного участка необходимо знать стоимость здания, чистый операционный доход всей собственности, коэффициенты капитализации для земли и для зданий.

Основные этапы метода остатка для земли:

1) определяется чистый операционный доход всей собственности на основе рыночной ренты и предполагаемых операционных расходов;

2) определяется чистый операционный доход, относящийся к строению (зданию);

3) чистый операционный доход, относимый к земельному участку, капитализируется в показатель стоимости через норму капитализации для земли.

Сложно прогнозировать доход в условиях недостаточной стабильности экономики.

Метод разбивки на участки (подход с точки зрения развития) используется при оценке земли, пригодной для разделения на индивидуальные участки. Состоит из следующих этапов:

• определение размеров и количества индивидуальных участков;

• расчет стоимости освоенных участков с помощью метода сравнения сопоставимых продаж;

• расчет затрат и графика освоения, предполагаемого периода продажи и разумной предпринимательской прибыли;

• вычет всех затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой суммарной цены продажи участков для определения чистой выручки от продажи недвижимости после завершения освоения и продажи индивидуальных участков;

• выбор ставки дисконта, отражающей риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи.