Кейс. «Бюджетно-налоговая политика государства»

Федеральные власти меняют правила игры на земельном рынке. В 2010 году был введен налог на имущество, «упакованное» в закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы). До сих нор эти фонды имели налоговые преференции, чем активно пользовались землевладельцы, пряча в юридическую оболочку ЗПИФов землю и объекты недвижимости. Неожиданно для всех эта лазейка захлопнулась.

По мнению экспертов, нововведения дадут власти возможность получить дополнительные налоговые поступления, подготовиться к введению единого налога на недвижимость, но главное — вернуть в рыночный оборот значительные земельные массивы.

Первые ЗПИФы появились в 2003 году. Предполагалось, что они станут аналогом зарубежных трастов недвижимости (REIT — Real Estate Investment Trust), инструментом коллективного финансирования строительных проектов. Именно этим было обусловлено предоставление ЗПИФам каникул по налогу на прибыль (он уплачивался только в момент расформирования фонда) и освобождение их от имущественного налога. Теоретически в течение срока существования ЗПИФа сэкономленные средства могли реинвестироваться в инвестпроекты. Однако долгожданного притока инвестиций не произошло. Вместо этого благодаря уникальному налоговому статусу многие ЗПИФы стали превращаться во внутренние офшоры.

Как гласит один из разъяснительных документов Минфина, плательщиками земельног о налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками. Однако если имущество (земля, недвижимость) включается в состав ПИФа и объединяется с имуществом прочих учредителей, то возникает право общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев. При этом в Госреестре нрава на недвижимость в составе ПИФа не персонализируются. Указывается только, что собственниками такого имущества являются владельцы паев. Таким образом, формально учредители ПИФа не владеют земельными участками, внесенными в имущество ПИФа, а значит, могут не платить земельный налог. Сам же ПИФ по закону не является юридическим лицом. Таким образом, земельный налог платить некому. На имущество в составе фонда нельзя обратить взыскание но долгам пайщика или управляющей компании. Доступ кредиторов и госорганов к объектам недвижимости, спрятанным в ЗПИФ, ограничен законом.

Стоит ли удивляться, что в последнее время перетекание активов в зону льготного налогообложения стало лавинообразным. На долю ЗПИФов недвижимости приходится уже более 40% всех зарегистрированных инвестфондов, а совокупная стоимость активов российских ЗПИФов превышает 300 млрд рублей.

При этом абсолютно рыночных ЗПИФов, го есть с регулярными котировками паев на ММВБ, менее 1% от их общего количества. Львиная доля фондов создана под конкретных землевладельцев и собственников недвижимости. Многие компании не скрывают, что основной целью создания ЗПИФов недвижимости была оптимизация налогообложения и привлечение инвестиций на волне роста рынка недвижимости.

По мнению экспертов, изменение режима налогообложения разрушает все «упаковочные» схемы: они становятся экономически нецелесообразными. ЗПИФы будут проигрывать другим формам собственности, так как пайщики фонда несут накладные расходы и выплачивают вознаграждение управляющей компании. Своеобразие ситуации заключается в том, что землевладельцы, использовавшие ЗПИФы для налоговой оптимизации, лишены свободы маневра. Они не могут завтра закрыть фонд и «перепрятать» имущество в специальные компании или офшоры. Они и девелоперы оказались заложниками конструкции ЗПИФов, которая призвана обеспечивать долгосрочность коллективных инвестиций. До сих пор не отработана процедура досрочного расформирования фонда, погашения наев и возврата имущества.

Велика вероятность, что налоги землевладельцам все-таки придется платить. Если земля и недвижимость в ЗПИФе, то максимальная ставка налога на имущество составит 2,2%. Что же касается ставок налога на «неупакованную» землю, то они устанавливаются местными властями и сильно разнятся. Размер земельного налога исчисляется исходя из кадастровой стоимости, которая зависит от категории участка. По мнению экспертов, налоговое бремя (которое может существенно вырасти после введения единого налога на недвижимость) заставит многих владельцев продавать земельные активы.

Активные действия властей в земельной сфере имеют финансовую и социально-экономическую подоплеку.

Во-первых, дополнительные налоговые поступления в региональные бюджеты помогут решить проблему их дефицита.

Во-вторых, было бы крайне несправедливо по отношению к гражданам страны обсуждать перспективы введения единого налога на недвижимость исходя из рыночной (а не инвентаризационной, как сейчас) стоимости, в то время как земельные активы юрлиц были бы спрятаны от налогообложения в ПИФах и прочих «схемах».

В-третьих, без реформы земельных правоотношений невозможна реализация программ развития территорий. Избыточная концентрация земельных ресурсов в руках крупных землевладельцев зачастую ограничивает градостроительное развитие территорий и подрывает экономику инвестиционных и инфраструктурных проектов.

По материалам журнала «Эксперт», №48, 2010.

1. Изобразите графически как изменится ситуация на земельном рынке изменения налогового законодательства.

2. Определите все возможные экономические последствия принятого закона.

3. Какое влияние принятая мера окажет на состояние государственного бюджета Российской Федерации, а также бюджетов различных регионов России?

4. К какому виду бюджетно-налоговой политики относится данная мера?

5. Определите, как проявятся при отмене ЗПИФов все достоинства и недостатки бюджетно-налоговой политики.